Kentsel Dönüşümde "Hız" Devrimi: 4 Şubat Kararlarıyla Tapuda Neler Değişti?

Türkiye’nin en önemli gündem maddesi olan kentsel dönüşümde, mülk sahiplerini ve inşaat sektörünü yakından ilgilendiren yeni bir sayfa açıldı. 6306 Sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun"un Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikler, dönüşüm sürecini yavaşlatan bürokratik engelleri ve hukuki boşlukları ortadan kaldırmayı hedefliyor.

Yaşar Üniversitesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Doç. Dr. Onur Kaplan, 4 Şubat 2026 tarihli düzenlemenin, özellikle uygulamada yaşanan tıkanıklıkları gidermek ve üçüncü kişilerin haklarını korumak adına kritik olduğunu vurguladı.

Tapuda "Riskli Yapı" İzi Silinmeyecek

Eski uygulamada, riskli bir bina yıkıldıktan sonra tapudaki "riskli yapı" şerhi kaldırılabiliyordu. Bu durum, arsa haline gelen parseli satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler için sürpriz riskler doğurabiliyordu. Doç. Dr. Kaplan, yeni sistemle bu açığın kapandığını belirtti:

"Artık riskli yapı yıkılsa bile, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair açıklayıcı bir belirtme tapu siciline işlenmeye devam edecek. Bu sayede, arsayı satın alan veya üzerinde hak iddia eden herkes, buranın kentsel dönüşüm sürecinde olduğunu bilecek. Hukuki güvenlik en üst seviyeye çıkacak."

Apartman Toplantılarına "Standart" Geldi

Kentsel dönüşümün en sancılı süreçlerinden biri olan "Malik Toplantıları"ndaki usulsüzlük iddiaları da tarih oluyor. Yeni yönetmelikle birlikte toplantı usulleri ilk kez bu kadar net çizgilerle belirlendi:

Zorunlu Form: Standart bildirim formu kullanımı zorunlu hale getirildi.

Şeffaf Duyuru: Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlıkta, binanın ilan panosunda veya noter aracılığıyla resmen duyurulacak.

İtiraz Edenlere Tebliğ: Yeni yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, karara katılmayan veya muhalif kalan maliklere, anlaşma şartlarının noter kanalıyla veya resmi yolla tebliğ edilmesi şartı getirildi.

Bu düzenleme, "Haberim yoktu, toplantı kaçırıldı" gibi itirazların önüne geçerek süreci hızlandıracak.

Müteahhitlere %6 Teminat Kolaylığı

Değişiklik sadece mülk sahiplerini değil, inşaat firmalarını da rahatlatacak maddeler içeriyor. Yapı müteahhitlerinden alınacak teminat oranlarında düzenlemeye gidildi. Buna göre;

Teminat değerleri Kamu İhale Kanunu esas alınarak belirlenecek.

1 Ocak 2024 tarihinden sonra ruhsat alan projeler için verilen teminatlar, talep edilmesi halinde yüzde 6’lık yeni oran üzerinden revize edilebilecek.

Bu hamle, finansman maliyetleri altında ezilen müteahhitlerin nakit akışını rahatlatarak yarım kalan projelerin tamamlanmasını teşvik edecek.

Doç. Dr. Kaplan: "Öngörülebilirlik Artacak"

Yapılan değişiklikleri değerlendiren Doç. Dr. Onur Kaplan, "Bu adımlar; tapu güvenliğinden imar uygulamalarına kadar geniş bir yelpazede uygulama birliğini sağlayacak. Kentsel dönüşüm artık daha öngörülebilir, daha şeffaf ve en önemlisi daha hızlı ilerleyecek" ifadelerini kullandı.

Editörün Notu: "Kentsel dönüşümde en büyük korku 'hak kaybı' ve 'belirsizlik'ti. Özellikle yıkılan binanın arsasını alan yeni yatırımcılar, bazen kendilerini yıllar süren bir dönüşüm davasının ortasında bulabiliyordu. Tapudaki şerhin kalıcı hale gelmesi, bu 'gizli riski' ortadan kaldırıyor; alıcı ne aldığını biliyor. Ayrıca %6'lık teminat oranı, enflasyonist ortamda müteahhitler için bir can suyu niteliğinde. Ancak burada en kritik nokta 'tebligat' süreci. Mülk sahiplerinin, noterden veya muhtarlıktan gelen bildirimleri çok sıkı takip etmesi gereken bir döneme giriyoruz; zira 'haberim yoktu' mazereti artık geçerli olmayacak."