Konut Satışında Rekor Var, Fiyatta Fren: Piyasa Dengeye Mi Girdi?

Konut Satışları Zirvede, Reel Fiyatlar Geri Çekildi

Yapay zekâ destekli gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, Aralık 2025 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları aralık ayında yıllık bazda %27,2, aylık bazda ise %1,6 artış gösterdi. Ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında fiyatlar yıllık bazda reel olarak %2,9, aylık bazda ise %0,7 geriledi.

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 800 TL olarak hesaplanırken, ortalama konut fiyatı 4,7 milyon TL seviyesine ulaştı. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 14 yıl olarak ölçüldü. Bu veriler, nominal artışlara rağmen konut piyasasında reel anlamda bir dengelenme sürecine işaret ediyor.

Satış Adedinde Tarihi Rekor

Konut satış adetleri tarafında ise dikkat çekici bir tablo ortaya çıktı. Aralık ayında Türkiye genelinde 254 bin 777 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %19,8’lik artış anlamına geliyor. 2025 yılının tamamında ise konut satışları %14,3 artışla 1 milyon 688 bin 910 adede ulaştı ve böylece tüm zamanların en yüksek satış rakamı kaydedildi.

İpotekli konut satışları da yükselişini sürdürdü. Aralık ayında ipotekli satışlar yıllık bazda %25,2 artarak 29 bin 149 oldu. Toplam satışlar içinde ipotekli konutların payı %11,4 olarak gerçekleşti. 2025 genelinde ipotekli satışlar ise %49,3 artışla 236 bin 668 adede yükseldi.

“Talep Güçlü Ama Fiyatları Yukarı İtmiyor”

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, raporu değerlendirirken satışlardaki artışa rağmen fiyatların reel olarak gerilemesine dikkat çekti. Öğüt, “2025 yılında konut satışları 1,6 milyonun üzerine çıkarak tarihi zirveye ulaştı. Kredili konut satışlarında dikkat çekici bir artış yaşansa da, satışların ağırlığı hâlâ ikinci el konutlarda. Nominal artışlara karşın enflasyondan arındırılmış düşüş, piyasanın 2022 sonrası denge arayışında olduğunu gösteriyor” ifadelerini kullandı.

Öğüt ayrıca, olası faiz indirimleriyle birlikte krediye erişimin kolaylaşmasının, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında reel artışı beraberinde getirebileceğini vurguladı.

Yatırımcının Kazandığı İller: Diyarbakır, Samsun, Batman

Aralık ayında en fazla konut satışının gerçekleştiği ilk 30 il arasında yatırımcısına en çok kazandıran şehirler Diyarbakır, Samsun ve Batman oldu. Diyarbakır’da konut fiyatları yıllık bazda %44,7 artarken, reel artış %10,5 olarak hesaplandı. Samsun’da reel artış %4,9, Batman’da ise %4,3 seviyesinde gerçekleşti.

Buna karşın Hatay, Gaziantep ve Muğla, fiyat artışının en zayıf kaldığı iller arasında yer aldı. Özellikle Muğla’da metrekare fiyatı 77 bin TL’yi aşmasına rağmen reel bazda %6,9’luk düşüş yaşandı.

Dört Büyükte Ankara Öne Çıktı

Dört büyük şehir arasında satılık konut fiyatlarında en güçlü artış Ankara’da görüldü. Başkentte fiyatlar yıllık bazda %33,6 artarken, reel bazda %2’lik artış kaydedildi. İstanbul, İzmir ve Bursa’da ise nominal artışlara rağmen reel düşüşler dikkat çekti.

Kiralar da Reel Olarak Geriledi

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda %26,2 arttı. Ancak enflasyondan arındırıldığında kiralar reel olarak %3,6 geriledi. Ortalama metrekare kira bedeli 229 TL, ortalama kira ise 25 bin 380 TL olarak hesaplandı.

Editör Notu

Bu rapor, konut piyasasında uzun süredir konuşulan “balon” tartışmasına daha soğukkanlı bir çerçeve sunuyor. Satış adetlerinde tarihi rekorlar kırılırken, fiyatların reel olarak gerilemesi; talebin canlı ama temkinli olduğunu gösteriyor. Veriler, piyasanın sert sıçramalar yerine dengeli bir zemine oturmaya çalıştığını ortaya koyuyor. Faiz politikaları ve kredi koşulları ise önümüzdeki dönemin en belirleyici başlığı olmaya devam edecek.

Haber Önerisi: Kış Lastiğinde Türkiye’de Bir İlk: Kasko Poliçelerine Ücretsiz Değişim ve Saklama Teminatı